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就“制訂房屋政策 紓緩殷切住屋需求”議案發言

代主席:

      謝偉俊議員動議原議案的主旨,是要促請政府盡快制訂合適房屋政策,幫助一些對住屋需求極殷切的人士,我相信在座不少同事都會贊同。但關鍵在於,如何對問題作出恰當的診斷並對症下藥。

      住屋無疑是香港市民當前最為關注的社會民生議題。我們今天面對的困境,有多方面的成因。其一是「外來的虛火」,源自近年全球利率長期偏低,造成熱錢流動,外來資金與本地資金同樣熱衷投資房地產,以致樓價持續飆升。但更主要的原因,是過去有很長一段時期,本港土地和房屋欠缺妥善規劃,供應嚴重不足,以致許多市民,包括輪候公屋人士、中產和專業人士、青年人都要「望屋興嘆」。

      平心而論,本屆特區政府對於解決房屋問題,確實花了不少功夫。首先,當局從2010年11月開始,先後推出多項「需求管理措施」,包括徵收額外印花稅、買家印花稅,以及雙倍從價印花稅,以壓抑樓市的投機活動,並優先滿足香港永久性居民的置業需求。去年2月底,香港金融管理局又公布新一輪物業按揭監管措施,包括把價值700萬港元以下的自用住宅物業的最高按揭貸款成數,下調最多一成,以提升銀行的風險管理能力。不過,正如我和經民聯同事多番建議,當局應緊貼市況,尤其是在現時利息趨升、美元轉強、資金可能從亞洲區外流的情況下,必須適時檢討雙倍印花稅等措施的成效和影響,以保障樓市穩健發展。

 

      住屋問題的根本解決之道,是必須採取短、中、長期的措施,增加公、私營房屋的供應。當局於2014年12月公布新的長遠房屋策略,是自1998 年以來首份相關文件,確定採取供應主導策略,並會每年更新長遠房屋需求推算。根據最新的推算,政府就2016至2026年這10年期採納的總房屋供應目標為46萬個單位,公、私營房屋的供應比例按六四比,換言之,公營房屋的供應目標為28萬個單位,包括20萬個公屋單位和8萬個資助出售單位。

      不過,「巧婦難為無米之炊」,如果缺乏土地供應配合,即使長遠房屋策略再完美,也有可能變成「紙上談兵」。不少社會人士懷疑房委會是否有能力達致10年期的公營房屋供應目標。當局亦表示,預期約有30個公營房屋項目在2020 - 2021年度或之後落成,而該等項目的用地大部分並非「熟地」,建屋的步伐或受阻延。據建造工程業界經驗,要將「生地」變成「熟地」,妥為規劃並提供相關基礎設施,以完成公營房屋發展,一般需時至少7年以至更長的時間。土地供應能否配合建屋計劃,不無疑慮。

      因此,特區政府不但既要制訂長遠、全面、可持續的房屋政策,也要積極拓展可用於建屋的土地儲備。經民聯不久前向行政長官建議,改劃3%的「綠化地帶」土地,用作興建中產人士或青年家庭能夠負擔的住宅單位,預計可提供約 27萬個單位。此外,在平衡發展與環境保育的情況下,可適度在維港以外填海,發展岩洞和地下空間。至於近日社會議論較多的棕地發展,包括洪水橋、元朗南和新界北一帶棕地,當局既要覓地建屋,同時需顧及相關棕地上現有物流、回收等產業的妥善安置。當局必須盡快檢討棕地政策,制定完整棕地資料庫,適當收地建屋,同時顧及這些經濟活動的土地需求。這些矛盾不易解決,但社會各界不應迴避,必須盡快進行諮詢、討論,尋求共識。

      代主席,如何制訂合適房屋政策,紓緩市民的住屋需求,是一項複雜的社會工程,本人反對一些將問題過分簡單化的建議,例如,郭偉强議員的修正案建議引入住宅物業空置稅及物業增值稅,梁耀忠議員和張超雄議員的修正案又建議實施租務管制等,都並非務實的解決辦法,只會影響物業市場的正常發展,未見其利先見其害。

      我和經民聯的同事認為,針對一些中產家庭和青年人上樓難的問題,當局確實有需要重整置業階梯,為不同階層及收入的家庭提供多元化的置業計劃,例如,政府可與按揭證券公司商討,為有意購買 400 平方呎以下「細單位」,擁有穩定收入的首次置業人士,提供90%按揭,每人只限申請一次。此舉對於期待上車的年青中產人士,有實質的幫助,亦可稍舒民困。

      代主席,本人謹此陳辭。

立法會盧偉國議員 博士 工程師 (工程界)
Legislative Council Ir Dr Hon Lo Wai Kwok (Functional Constituency - Engineering)